La profession d’agent immobilier est réglementée par la loi dite « Hoguet » du 2 janvier 1970 depuis lors modifiée de façon subséquente.
Cette loi régit le fonctionnement de la profession, les conditions d’accès et d’exercice qui affectent la question de la rémunération et du commissionnement de l’agent.
Ce sujet est source d’un abondant contentieux dont les parties à la transaction immobilière (vendeur ou acquéreur d’un bien immobilier) peuvent être à l’initiative mais également les parties au mandat lorsque l’agent est évincé de son droit à rémunération par son mandataire.
La rédaction préalable d’un mandat et son contenu
En tout premier lieu, il convient de noter que l’intermédiaire d’une transaction immobilière ne peut percevoir une rémunération que s’il détient une carte professionnelle d’agent immobilier.
Le titulaire de la carte professionnelle ne peut exiger ni recevoir, directement ou indirectement, de commission ou de rémunération de quelque forme que ce soit, à l’occasion d’une opération immobilière, autre que celle dont les conditions sont fixées par un mandat.
L’agent est donc, préalablement à toute diligence, tenu de conclure un mandat engageant les parties et déterminant les modalités de sa rémunération d’intermédiaire.
Le mandat écrit est donc obligatoire.
Il doit comporter un numéro mentionné sur un registre dédié et être établi en deux exemplaires.
Par ailleurs il est soumis à un formalisme strict imposant notamment de préciser :
- Les conditions dans lesquelles l’agent immobilier est autorisé à percevoir ou remettre les fonds à l’occasion des opérations qui lui sont confiées ;
- Les conditions de détermination de sa rémunération ;
- La partie qui en supportera la charge ;
- Les modalités de reddition de compte ;
- La portée précise de l’objet du mandat confié puisque ce dernier ne peut être général.
L’absence de ces mentions imposées à peine de nullité prive l’agent de son droit à rémunération.
Tel est également le cas de la durée du mandat qui ne peut être illimité et doit donc être déterminée ou déterminable.
Le principe de l’antériorité du mandat et la précision de ses mentions sont donc déterminants du droit à rémunération dont l’agent peut être déchu.
Attention, le bon de visite ne vaut pas mandat à lui seul et n’autorise pas l’agent à percevoir une rémunération. Il a néanmoins une fonction probatoire très importante dans les litiges portant sur l’éviction de l’agent de son droit à rémunération.
Seule la réalisation de l’opération ouvre droit à rémunération
L’action de l’intermédiaire doit être déterminante dans la conclusion de l’opération généralement consacrée chez le notaire par la signature d’un acte authentique.
Aucun bien, effet, valeur, somme d’agent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes réalisant des opérations d’entremise relevant de la Loi Hoguet ou ne peut être exigé ou accepté d’elles avant que l’opération ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.
Cette exigence est posée sous peine de sanctions pénales.
Une fois l’acte authentifié, la rémunération est perçue rapidement, généralement par le truchement de la comptabilité de l’étude notariale.
En revanche, en cas d’échec de la vente immobilière, même imputable à la faute de l’une des parties, l’agent ne peut prétendre à percevoir la commission pourtant convenue.
A titre d’exemple : le défaut de réalisation d’une condition suspensive ou l’application d’une clause de dédit.
L’agent n’est reste alors pas moins recevable à revendiquer l’allocation de dommages et intérêts, à charge pour lui de rapporter la preuve de son préjudice tant dans son principe que son quantum.
Il en va de même en cas de révocation abusive du mandat de l’agent qui ouvre également droit à indemnisation.
Soulignons le cas particulier de la réalisation de l’opération mais par l’exercice d’un droit de préemption.
S’il s’agit du droit de préemption urbain de la commune, la rémunération de l’intermédiaire est généralement stipulée dans la DIA et la commission sera alors perçue par l’agent.
Ce qui ne sera pas le cas de la préemption conventionnelle dont se prévaudrait le locataire d’un local d’habitation mis en vente par son propriétaire bailleur.
L’intervention de plusieurs agences immobilières sur une même opération
L’agent peut percevoir des honoraires d’intermédiaire si l’opération s’est finalisée sans son intervention lorsqu’un confrère est parvenu avant lui à sa conclusion, à la condition :
- d’insérer dans son mandat une clause pénale ou d’exclusivité qui doit être expresse et mentionnée de façon très apparente pour en garantir l’efficacité juridique ;
- d’établir la preuve qu’il a effectivement présenté au vendeur son futur acquéreur, notamment par un bon de visite.
Les conventions de rémunération entre professionnels de l’immobilier sont également envisageables et permettent de partager des honoraires ou de rémunérer des apporteurs d’affaire (généralement par un pourcentage des frais d’agence immobilière).
Elles ne sont pas régies par la loi « Hoguet » et ne sont pas opposables au mandant, envers lequel seul un écrit conforme à la loi « Hoguet » peut être invoqué, ce qui signifie que le second agent immobilier n’aura aucun recours à son encontre.
Le montant de la rémunération et son paiement
Si la rémunération des agents immobiliers s’est libéralisée, elle est soumise à certains contrôles.
Les montants doivent être affichés dans les agences de façon lisible et visible mais également sur les publicités et les annonces.
Lorsque la rémunération est forfaitaire, elle peut être modifiée si le prix de la transaction dépasse celui prévu au mandat.
Enfin, les juges du fond ont, dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation, la possibilité de contrôler et le cas échéant de réduire la rémunération de l’agent si celui-ci n’a pas intégralement accompli sa mission, n’a pas fait toutes diligences utiles ou est resté étranger aux négociations.
Le recours en paiement de la commission se prescrit par 5 ans, tout comme l’action en indemnisation des préjudices en cas d’éviction du droit à rémunération.
L’agent ne jouit d’aucun privilège légal ni de droit de rétention pour en garantir le paiement.
Agent ou mandant, les avocats en droit immobilier du Cabinet CAMBRONNE se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous défendre sur les questions relatives à la rémunération d’intermédiaire dans les opérations immobilières.
