Dans le cadre d’un bail commercial, la fixation du loyer n’est pas figée dans le temps. Elle est vouée à évoluer. L’inflation, l’évolution des indices économiques ou encore la conjoncture du marché peuvent sérieusement affecter l’équilibre initial du contrat.
Que ce soit pour les bailleurs ou pour les locataires, bien comprendre les mécanismes de l’indexation, ainsi que les règles légales qui l’encadrent, est essentiel pour éviter de mauvaises surprises !
Qu’est-ce que l’indexation dans un bail commercial ?
L’indexation consiste à faire évoluer automatiquement le loyer en fonction d’un indice économique de référence selon l’activité exercée. Elle est prévue dans une clause du contrat.
Les indices de référence sont les suivants :
- ILC (Indice des loyers commerciaux) : pour les artisans et les commerces ;
- ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) : pour les professions libérales et tertiaires, les bureaux ;
- ICC (Indice du coût de la construction) : il est plus instable. Il ne peut plus être utilisé en matière de révision triennale pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.
Comment est fixé un loyer commercial ?
Il est fixé librement par les parties au contrat et ce, peu importe les loyers de référence ou du locataire précédent. Il n’est donc pas réglementé. C’est uniquement en cas de révision ou de renouvellement de bail que le nouveau montant du loyer sera encadré par la loi.
Comment réviser le loyer initial du bail commercial ?
Le loyer du bail commercial peut être révisé de trois manières différentes.
- Le loyer peut être révisé sur le fondement de la révision triennale, donc tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire. La révision se fonde sur l’ILC et l’ILAT.
La révision n’est pas automatique, c’est un droit qu’il est possible d’exercer. Elle peut être demandée à l’entrée du locataire dans les locaux, au renouvellement d’un bail précédent ou à la prise d’effet de la précédente révision.
La demande de révision triennale peut être demandée uniquement après expiration de la période de trois ans. La demande peut donc intervenir quatre ou cinq ans après, aucun délai maximum n’est prévu.
Même si la révision triennale est en principe plafonnée, elle peut cependant être fixée en fonction de la valeur locative dans ces cas très précis : c’est le déplafonnement. Cela peut être le cas dans l’hypothèse d’un changement d’activité ou d’une modification des facteurs locaux de commercialité. Ici, le bailleur sera légitime à exiger un déplafonnement de la révision.
- La clause d’échelle mobile dite clause d’indexation varie en fonction des indices de références (ILC et ILAT notamment).
Cette clause est insérée au bon vouloir des parties, ce n’est pas obligatoire. La variation dépend d’un indice de référence choisi et mentionné dans le contrat. Les parties choisissent elles-mêmes quand a lieu la révision, le plus souvent chaque année. Cette clause permet une révision automatique du montant du loyer sans intervention du bailleur.
- La clause-recette prévoit une évolution du montant du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire. Ce type de clause concerne majoritairement les locaux situés dans des centres commerciaux.
C’est uniquement en cas de désaccord entre les parties quant à la mise en œuvre de la révision que le propriétaire ou le locataire peut saisir soit la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux, soit en dernier recours le tribunal judiciaire.
Comment m’assurer que la clause d’indexation de mon bail est valide ?
La validité de votre clause d’indexation repose sur deux conditions :
- Il est interdit de limiter l’ajustement du loyer aux seuls cas d’augmentation de l’indice.
La clause d’indexation doit permettre au loyer d’évoluer aussi bien à la hausse qu’à la baisse, en fonction de la variation de l’indice de référence.
- La clause d’indexation doit prévoir une prise en compte de la période de variation égale à la durée s’écoulant entre chaque révision.
Cela signifie que si par exemple la clause d’indexation prévoit une révision du loyer tous les deux ans, la période de variation prise en compte pour calculer le nouveau montant du loyer ne peut dépasser deux ans.
Nous vous conseillons fortement d’être assisté et conseillé par un avocat lors de la rédaction de votre contrat de bail commercial pour s’assurer qu’aucune irrégularité ou qu’aucun déséquilibre n’affectera votre bail dans le futur.
Vous souhaitez être accompagné pour pour négocier, sécuriser et adapter vos baux commerciaux, en maîtrisant toutes les subtilités de l’indexation ? Contactez-nous dès aujourd’hui, nos avocats du cabinet Cambronne Avocats sont à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches juridiques.
