Particuliers et professionnels peuvent se porter acquéreur de biens immobiliers vendus dans le cadre de saisies immobilières.
Ces ventes particulières portent sur toutes sortes de biens immobiliers : appartements, bureaux, commerces, immeubles, parking, terrains etc.
Elles s’inscrivent dans un cadre procédural strict prévu par les articles R322-26 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Cette vente judiciaire ou licitation, audience autrefois appelée « vente à la bougie » car le temps écoulé pour porter les enchères était fixé par la consommation de bougies, est une procédure diligentée par le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire du ressort de situation de l’immeuble dont la vente forcée est poursuivie.
Pour porter les enchères et tenter d’être adjudicataire, le ministère d’avocat du barreau du ressort de situation de l’immeuble est obligatoire.
Quelles sont les documents à réunir pour se porter enchérisseur ?
En tout premier lieu un mandat droit être rédigé par l’avocat choisi pour porter les enchères afin de préciser l’identité de mandant, celle du bien objet du mandat, le prix maximum de l’enchère hors frais émolument et honoraires.
Dans cette perspective, les personnes morales doivent justifier d’un Kbis et d’une délibération d’assemblée générale autorisant la participation à la vente.
Pour les particuliers, un justificatif de l’état civil et du livret de famille pour vérifier le régime matrimonial et le cas échéant l’accord du conjoint.
Outre le mandat, doivent être transmises à peine de nullité de la vente une attestation sur l’honneur de l’absence de condamnation à une interdiction de participer à des enchères publiques.
Enfin est également requis un chèque de banque, à l’ordre du « Bâtonnier Séquestre », d’un montant de 10 % de la mise à prix du bien et au minimum de 3.000 € si la mise à prix est inférieure à 30.000 €.
Quel est le prix réel du bien après adjudication ?
Au prix d’adjudication, à savoir la dernière enchère portée non couverte au-delà de 90 secondes, s’ajoutent les frais suivants :
- Émoluments des avocats poursuivant et adjudicataire dont le calcul s’opère par pourcentages et tranches de prix selon un barème réglementaire ;
- Droits d’enregistrement : taxes départementales, locales et frais d’assiette (ces droits sont réduits lorsque l’adjudicataire est un marchand de bien) ;
- Honoraires de l’avocat adjudicataire pour les diligences et formalités à accomplies, à convenir dès la signature du mandat ;
- Frais préalables qui sont les frais d’avocat et d’huissier antérieurs à la vente, exposés pour y parvenir, et qui sont taxés par le Juge de l’Exécution avant le début des enchères ;
- Frais de publication à la publicité foncière.
Il est également judicieux d’anticiper certains frais éventuels tels que :
- Travaux de rénovation ;
- Frais d’expulsion si le bien est occupé et qu’il doit être libéré.
Qu’est-ce que la surenchère ?
Une surenchère peut être formalisée, par ministère d’avocat, au greffe du Juge de l’Exécution et dans les 10 jours de la vente.
Elle doit être d’un montant minimum de 10 % du prix principal de vente.
Le surenchérisseur doit remettre à son avocat un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente ou une caution bancaire irrévocable.
Dans ces conditions, une nouvelle vente est organisée, précédée des formalités de droit commun. Elle se tient dans un délai compris entre deux et quatre mois.
La déclaration de surenchère ne peut être rétractée. Elle doit être dénoncée au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi.
Quelles sont les formalités accomplies après adjudication ?
Après avoir porté l’enchère à la barre du Tribunal et avoir été adjudicataire du bien, l’avocat mandaté délivre au Greffe toutes les informations utiles et s’assure, dans les deux mois de la vente, de la libération du prix de vente entre les mains du Bâtonnier séquestre, des frais préalables taxés et des droits de mutation.
Une fois le Jugement d’adjudication publié, contenant le cahier des conditions de ventes et la formule exécutoire, il procède aux formalités de publication du titre au fichier immobilier.
Une fois les formalités accomplies, une requête est soumise au Juge de l’exécution aux fins de purge des hypothèques et privilèges et de radiation des inscriptions correspondantes au fichier immobilier des services de la publicité foncière.
Vigilance, quels sont les écueils d’une telle vente ?
La folle enchère, ou autrement exprimé le cas de l’enchérisseur défaillant, correspondant à la situation dans laquelle l’enchérisseur n’est pas en capacité d’assumer son engagement de payer le prix de vente dans les délais requis.
Il est mis en demeure par signification du certificat du greffe constatant que l’adjudicataire n’a pas justifié du versement du prix ou de sa consignation ou du paiement des frais taxés ou des droits de mutation.
Dans ces conditions le bien est alors remis en vente par adjudication dans un délai compris entre deux et quatre mois : c’est la réitération des enchères.
Le fol enchérisseur conserve la charge des frais taxés lors de la première vente et des intérêts légaux sur son enchère jusqu’à la nouvelle vente.
En cas de vente à un prix moindre, le créancier poursuivant peut rechercher sa responsabilité et lui réclamer le paiement de la différence de prix.
Attention, le bien acquis doit être assuré dès le jour de la vente puisque le transfert de propriété s’opère rétroactivement à cette date même si les clés sont remises après.
Il est important que l’avocat mandaté se rapproche avant la vente de l’avocat poursuivant la vente, pour le compte du créancier du propriétaire du bien vendu, afin d’obtenir un maximum d’informations.
Outre le cahier des charges, des informations sur le bien sont utiles comme le fait de savoir s’il est occupé et si l’occupant à des velléités de départ spontané ou non, si la vente sera maintenue ou bien connaître le montant approximatif des frais préalables qui s’ajouteront au prix d’adjudication.
Enfin, les personnes intéressées par les biens vendus par adjudication ont intérêt à procéder à la visite du bien avant la vente, laquelle s’effectue en présence d’un huissier de justice.
Les avocats en droit immobilier du Cabinet CAMBRONNE se tiennent à votre disposition pour vous assister.
