« La liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres »
Quand vous achetez un bien, il arrive que ce dernier soit soumis à des servitudes, à savoir des charges imposées par un fonds dominant (celui à qui profite la servitude) sur un fonds servant (celui qui supporte la servitude). Les servitudes sont des droits réels immobiliers accessoires au droit de propriété.
Attention donc à prendre en compte ces éventuelles servitudes qui peuvent accompagner votre achat.
Comment ça marche ?
Définies et expliquées aux articles 637 à 710 du Code civil, les servitudes sont directement attachées aux biens et non aux propriétaires.
La charge imposée par la servitude oblige le propriétaire du fonds servant à accepter certaines contraintes.
Comment établit-on une servitude ?
En cas de vente de votre maison, il est nécessaire que l’acquéreur soit informé des servitudes qui existent sur le bien, que ce dernier soit un fonds dominant ou servant.
Par acte sous-seing privé
Vous déterminerez donc les limites de la servitude entre vous par le biais d’une convention écrite. Cette solution, bien que valable, reste déconseillée, car rien ne garantit qu’elle sera connue des propriétaires successifs.
Par acte authentique
En vous rendant chez le notaire pour prévoir les conditions de cette servitude. L’acte authentique notarié en découlant sera mentionné au Service de la publicité foncière, assurant ainsi la transmission et la connaissance lors des mutations immobilières.
Par prescription trentenaire
Un tel établissement de servitude ne sera possible que quand une servitude est continue et apparente, c’est-à-dire qu’elle n’a pas besoin d’une intervention humaine pour exister et qu’elle est visible grâce à la présence d’un ouvrage extérieur.
Par exemple, une conduite d’eau apparente traversant une parcelle de votre jardin sera une servitude apparente et continue. Si elle dure pendant trente ans sans contestation sérieuse de votre part, elle sera considérée comme une servitude acquise.
Par destination du père de famille
A partir du moment où une propriété est divisée pour être vendue en plusieurs parcelles, alors qu’il existe sur ces parcelles un ouvrage permanent et apparent (comme un chemin pavé) et qu’aucune stipulation contraire au maintien de l’ouvrage n’existe, une servitude pourra être établie.
Les différentes servitudes entre voisins
Trois grands types de servitudes sont prévus par le Code civil :
- Les servitudes imposées par la situation naturelle des fonds. Ce sera par exemple une servitude liée au bon écoulement des eaux.
- Les servitudes imposées par la loi. C’est le cas, par exemple d’un fonds enclavé qui se verra octroyer une servitude de passage chez ses voisins pour accéder au domaine public.
- Les servitudes conventionnelles, établies directement entre des propriétaires.
Quels sont les obligations des propriétaires des fonds dominant et servant ?
Quand une servitude est établie, chaque propriétaire se verra grevé d’obligations. Ainsi, le propriétaire du fonds servant devra laisser la servitude s’exercer sans y entraver et le propriétaire du fonds bénéficiaire devra veiller à ne pas « aggraver » la situation du fonds servant.
Il faut bien prendre en compte qu’une servitude se transmet avec l’acquisition du fonds y étant soumis. Ainsi, si les propriétaires précédents ont octroyé une servitude à votre voisin, vous y serez soumis de la même manière.
Comment s’éteint une servitude ?
En principe, une servitude est perpétuelle. Cependant, il existe des servitudes temporaires. Ça peut être le cas quand votre voisin fait construire sa maison sur son terrain et que vous lui accordez le passage des camions par votre chemin, plus praticable.
Les articles 703 à 710 du Code civil prévoient 4 possibilités d’extinction de servitude :
- Dans le cas où il est impossible d’utiliser à nouveau la servitude.
- Quand le fonds dominant et le fonds servant sont regroupés en un seul fond.
- A partir du moment où la servitude n’est plus utilisée depuis 30 ans.
- Quand vous décidez, d’un commun accord de mettre fin à la servitude ou que le propriétaire du fonds dominant y renonce.
Il a été prévu par la jurisprudence que lors d’une extinction de servitude, le propriétaire du fonds anciennement servant pouvait demander la suppression des ouvrages installés en vertu de cette servitude.
Dans cette veine, si une porte a été édifiée pour une servitude de passage d’un terrain enclavé, mais que ce dernier n’est plus sous enclave, le propriétaire de l’ancien fonds servant sera fondé à demander l’obstruction de cette porte.
Les Avocats du Cabinet Cambronne Avocats se tiennent à votre disposition pour toute demande relative à ce sujet.
