Il existe plusieurs types d'assurances dans le domaine de la construction s'adressant aux différents intervenants de l'acte de construire : le maître d'ouvrage qu'il s'agisse d'un particulier ou d'un professionnel comme le promoteur immobilier, mais également tout constructeur au sens de la loi qu'il soit maître d'œuvre, constructeur de gros œuvre ou de second œuvre, entreprise générale comme sous-traitant.
Les assurances de construction peuvent garantir l'ouvrage contre les dommages susceptibles de survenir qui est une assurance de dommages, mais également les constructeurs au titre de leur responsabilité dans la survenance de désordres ou malfaçons qui est une assurance de responsabilité.
Certaines sont obligatoires, d'autres facultatives.
Quelles sont les assurances obligatoires ?
Attention : les assurances obligatoires doivent impérativement être souscrites avant l'ouverture du chantier pour que les garanties souscrites soient mobilisables.
Elles concernent les ouvrages neufs comme les travaux de rénovation.
L'assurance dommages-ouvrage : assurance obligatoire à la charge du maître d'ouvrage
Avant de faire réaliser des travaux de construction, le maître d'ouvrage est tenu de souscrire une assurance dommages-ouvrage dite DO.
Revêtent la qualité de maître d'ouvrage : le promoteur immobilier, le constructeur de maisons individuelles, l'administrateur de biens, le syndic qui font exécuter des travaux susceptibles d'engager la responsabilité décennale des constructeurs.
Cette assurance est obligatoire en vertu des articles L.242-1 et 2 du Code des Assurances.
Elle ne couvre que la reprise des désordres de nature décennale survenus après réception par un préfinancement rapide des travaux sans recherche préalable de responsabilité.
L'assureur DO se charge d'effectuer par la suite le partage des responsabilités entre les constructeurs jugés responsables au bénéfice d'une négociation avec leurs assureurs. Ces tractations sont étrangères au maître d'ouvrage qui bénéficie des garanties souscrites rapidement pour favoriser la remise en état de son bien immobilier.
L'assureur dispose de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre de l'assuré pour confirmer la mobilisation de ses garanties et de 90 jours à compter du même évènement pour formuler une offre d'indemnisation. Ces délais sont consacrés à l'organisation d'une expertise par l'expert de l'assurance qui va procéder à l'examen des désordres, vérifier s'ils sont de nature décennale, c'est à dire qu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, puis en apprécier la cause et l'imputabilité pour chiffrer le montant des travaux de reprise.
L'offre de l'assureur DO peut être contestée si le maître d'ouvrage la trouve sous-évaluée. L'assurance d'un professionnel est alors nécessaire pour faire valoir ses droits. L'assurance d'un expert amiable est souvent utile pour éclairer les débats et celle d'un avocat pour piloter la démarche.
Les garanties de l'assurance dommages-ouvrage sont mobilisables à l'expiration de la garantie de parfait achèvement qui court durant une année après la réception des ouvrages.
Elles peuvent également être sollicitées : avant réception lorsque le contrat de louage d'ouvrage de l'entreprise de construction a été résilié pour défaut d'exécution, ou après réception après mise en demeure restée infructueuse de lever des réserves à réception ou des désordres survenus dans l'année de parfait achèvement.
L'assurance de responsabilité décennale : assurance obligatoire pour tous les constructeurs
Avant l'ouverture du chantier, dans tous les marchés de travaux qu'il s'agisse d'un programme d'envergure ou d'un simple devis pour les plus petits marchés, les constructeurs doivent justifier de la souscription d'une assurance de responsabilité décennale.
Les constructeurs concernés sont les architectes, bureaux d'études, promoteurs, constructeurs de maison individuelles, contrôleurs techniques, vendeurs d'immeuble à construire.
Non seulement le maître d'ouvrage doit s'assurer d'une telle souscription, par la production d'une attestation de police d'assurance, mais également de son étendue pour vérifier que les activités déclarées correspondent bien aux travaux à réaliser par le constructeur assuré.
Ces vérifications sont également utiles pour protéger les autres intervenants du chantier qui seraient plus tard susceptibles de vouloir exercer des recours subrogatoires contre les constructeurs coresponsables de désordres et partager ainsi les conséquences dommageables de leurs manquements.
L'assurance de responsabilité décennale dite RCD couvre uniquement les désordres d'une certaine gravité, survenus après réception, et dans un délai d'épreuve de 10 années à compter de cet évènement.
Il s'agit des désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination comme par exemple des infiltrations, des fissures d'une certaine ampleur, des affaissements.
La notion d'ouvrage se substituant à celle de bâtiment, les éléments d'équipements indissociables des ouvrages de viabilité, de fondation d'ossature, de clos et de couvert, sont garantis par l'assurance RCD dès qu'ils sont atteints dans leur solidité.
Ces assurances obligatoires, fondées sur la responsabilité légale des constructeurs, qui est un régime de présomption de responsabilité, ne s'appliquent donc pas avant la réception des travaux, ni dans le cadre de la garantie de parfait achèvement qui impose aux constructeurs une obligation de faire.
Incidence du défaut de souscription de l'assurance obligatoire
A défaut de souscription d'une assurance construction obligatoire DO ou RCD, la sanction est pénale.
Le maître d'ouvrage ou le constructeur s'expose à une peine d'emprisonnement de six mois et d'amende de 75 000 € ou de l'une de ces deux peines seulement, sauf s'il s'agit d'une personne physique qui construit un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
Dans les faits, les poursuites pénales sont rares.
La défaillance du maître d'ouvrage n'exonère pas les constructeurs de leur responsabilité à son égard ni de leur obligation propre de souscrire une assurance RCD.
La défaillance du constructeur génère une insécurité pour le maître d'ouvrage quant aux sinistres susceptibles d'intervenir dans les dix années d'épreuve au titre de désordres d'une certaine gravité.
En effet même si le constructeur devait disparaitre par radiation ou liquidation judiciaire, ce sont les ouvrages réalisés qui restent couverts de sorte que les garanties de l'assurance souscrite lui survivent.
D'où l'intérêt de conserver précieusement l'attestation d'assurance des constructeurs et le numéro de police.
Enfin, s'agissant des immeubles vendus avant l'expiration des délais de garantie, l'information sur les assurances obligatoires doit être livrée par le notaire rédacteur d'acte aux propriétaires successifs puisqu'ils bénéficieront à leur tour des garanties.
Quelles sont les assurances facultatives ?
Les constructeurs peuvent souscrire des garanties facultatives pour les ouvrages qui ne sont pas du bâtiment ou pour lesquels il n'y a pas d'obligation d'assurance.
Il s'agit généralement de garanties complémentaires comme :
- l'effondrement en cours de chantier, souscrit par l'entreprise chargée de reprendre des travaux défectueux avant livraison ;
- la garantie de bon fonctionnement qui est une garantie légale de deux ans à compter de la réception couvrant les éléments d'équipement dissociables ;
- la garantie des existants lorsqu'ils s'incorporent dans l'ouvrage et en deviennent techniquement indivisibles ;
- les dommages immatériels et mobiliers, qui sont en principe garantis lorsqu'ils sont la conséquence de dommages de responsabilité décennale, mais peuvent être l'objet d'une extension de garantie avant réception ;
- la Police "tous risques chantiers" TRC qui est souscrite pour le compte de plusieurs entreprises réunies en groupement et qui garantit le chantier, ses installations, les matériaux et le terrain durant l'opération de construction ainsi que tous dommages limitativement énumérés.
Enfin, l'assurance de responsabilité civile professionnelle RCP, qui est facultative et assure tout professionnel lorsque sa responsabilité civile est engagée, à l'exclusion des dommages causés volontairement.
Cette assurance est importante en ce qu'elle couvre les dommages relevant de la responsabilité contractuelle du constructeur qui peut être engagée dès lors qu'est rapportée la preuve d'un manquement à son obligation de résultat de livrer un ouvrage conforme et d'exécuter son marché conformément aux stipulations contractuelles et aux règles de l'art.
Partant, ces garanties peuvent être mobilisées avant réception, ce qui est très utile en cas de difficulté en cours de chantier.
Mais également après réception lorsque les désordres constatés sont de nature intermédiaire c'est à dire qu'ils ne revêtent pas les critères des désordres de nature décennale.
La nécessité du recours à un avocat ?
L’assistance d'un avocat en droit immobilier au cours de la procédure d’indemnisation amiable par l'assureur DO peut s'avérer nécessaire pour faire valoir ses droits.
Avant ou après réception également en cas de défaillance des constructeurs qui ne respecteraient pas leurs obligations de résultat de livrer un ouvrage conforme aux plans, au descriptif ou tout simplement aux règles de l'art.
La mobilisation des garanties d'assurances avant ou après réception peut être provoquée par l'intervention de l'avocat et la menace d'une procédure pour tenter de résoudre amiablement de litige en contraignant le constructeur à reprendre ses ouvrages ou son assureur à financer les travaux de reprise.
En cas d'inertie, l'action judiciaire est parfois inéluctable et l'intervention de l'avocat incontournable.
Attention vigilance, la passivité du constructeur et de son assureur joue contre le maître d'ouvrage en raison des délais de prescription qui entourent la responsabilité des constructeurs, qu'il s'agisse des garanties légales (un an de la garantie de parfait achèvement, deux ans de la garantie de bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables ou dix ans de la garantie décennale) ou de la garantie légale de droit commun qui est calquée sur la garantie décennale soit 10 ans à compter de la réception des ouvrages.
En effet, seul un acte introductif d'instance par le ministère d'un avocat interrompt ces prescriptions. Une lettre recommandée AR ou une mise en demeure d'un huissier de justice ne protège pas le demandeur des effets de la prescription qui sont susceptibles de rendre irrecevable sa réclamation pourtant fondée.
S'agissant de la prescription de l'action contre l'assureur, l'assuré dispose d'un délai de deux ans pour réclamer l'exécution des garanties à compter de la connaissance qu'il a des désordres.
Les avocats de Cabinet CAMBRONNE se tiennent à votre disposition.
