Réglementés par la loi du 19 décembre 1990, les contrats de construction de maison individuelle sont régis par des dispositions d'ordre public principalement destinées à protéger le maître d'ouvrage profane des risques auxquels il est exposé dans le cadre de l'exécution de ces marchés de travaux particuliers.
La Loi distingue deux contrats, selon que le constructeur fourni ou non le plan.
Les immeubles concernés sont des maisons d'habitation ou des immeubles à usage mixte professionnel et habitation. Dans tous les cas, l'objet du contrat ne peut pas porter sur plus de deux logements qui doivent être destinés au même maître d'ouvrage.
Les constructeurs sont soumis à la règlementation stricte de ces contrats, intégrée dans le Code de la Construction et de l'Habitation, dès lors qu'ils se chargent de la mise hors d'eau et hors d'air. Elle s'impose également aux constructeurs de maisons en kit, tels que les chalets en bois.
En substance, la Loi favorise, par un formalisme accru d'ordre public, l'information du maître d'ouvrage et renforce les obligations juridiques et financières du constructeur.
Le non-respect des clauses et garanties imposées par la Loi de 1990 entraîne la nullité du contrat, qui a un effet rétroactif et remet par conséquent les parties dans l'état où elles se trouvaient avant sa conclusion. Les constructeurs sont aussi exposés à des poursuites pénales en cas de manquements.
Quelles sont les garanties d'un contrat de construction de maison individuelle ?
Le formalisme protecteur du CCMI
Pour garantir la parfaite information du maître d'ouvrage profane, le contrat doit être écrit et comporter des mentions obligatoires.
Il doit être impérativement signé avant le début des travaux.
Un délai de rétractation de 10 jours lui est accordé à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant le contrat et ses annexes. Sa réponse devra être adressée par tout moyen permettant de donner date certaine à sa rétractation, donc de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le contrat doit obligatoirement contenir des annexes composées :
- du plan de la construction ;
- d'une notice d'information rappelant la règlementation en vigueur et d'une notice descriptive détaillant les caractéristiques techniques de l'immeuble et de ses équipements ;
- de la copie du permis et des autorisation administratives accordées ;
- des attestations des garanties financières ;
- ainsi que de l'assurance dommages-ouvrages.
S'agissant des mentions obligatoires destinées à contraindre le constructeur à soumettre ab initio un projet complet abouti au maître d'ouvrage et à ce dernier à apprécier les tenants et les aboutissants de son projet, elles portent sur des informations générales relatives à la désignation du terrain, au droit d'être assisté d'un professionnel de la construction, idéalement un maître d'œuvre, lors de la réception de l'ouvrage en fin de chantier pour identifier d'éventuelles réserves apparentes, à l'assurance dommages-ouvrages obligatoirement souscrite et aux garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur.
Les informations obligatoires portent également sur la construction elle-même, sa consistance et les caractéristiques technique du bâtiment à construire, les autorisations administratives et le permis accordés, ainsi que les délais d'exécution des travaux et les pénalités de retard corrélatives.
Enfin, le coût de la construction doit figurer dans l'acte, ventilé entre le coût forfaitaire et définitif à la charge du constructeur et les travaux que le maître d'ouvrage souhaite éventuellement se réserver, l'échéancier des règlements du marché au gré de l'avancement des travaux ainsi que les modalités de financement détaillées.
Les conditions suspensives
Le CCMI est soumis à des conditions suspensives qu'il convient de lever pour lui donner plein effet.
Il s'agit de l'acquisition du terrain par le maître d'ouvrage, de l'obtention du permis de construire, des prêts bancaires pour financer le projet et de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage.
Outre ces conditions à la charge du maître d'ouvrage, le constructeur doit pour sa part obtenir les garanties de livraison et le cas échéant de remboursement.
Toutes les clauses dérogeant à ces conditions suspensives ou les contournant sont réputées non écrites. Au même titre que tout paiement anticipé est formellement interdit.
Les obligations à la charge du constructeur de maison individuelles
Le constructeur doit être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit. Elle couvre les risques de défaut d'exécution retardant ou empêchant la livraison de l'ouvrage dans les délais contractuels.
Si le contrat prévoit des paiements avant la date d'ouverture de chantier, il doit également justifier d'une garantie de remboursement.
Il doit souscrire et justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle RCP pour répondre de sa responsabilité contractuelle mais également d'une assurance de responsabilité civile décennale RCD qui couvre les sinistres d'une certaine gravité susceptible de survenir après réception.
Comme tout constructeur, il doit livrer un ouvrage conforme au plan, aux supports contractuels tels que la notice descriptive, aux normes imposées par le Code de la Construction et de l'Habitation et le Code de l'Urbanisme et aux règles de l'art.
Enfin, il doit livrer l'ouvrage dans les délais et prix contractuels sous peine de pénalités.
Quels sont les recours possibles en cas de litige ?
Il y a toujours lieu, notamment avant réception, de privilégier une démarche amiable pour favoriser la réception des ouvrages et la mobilisation des garanties souscrites par le constructeur auprès des assurances.
L'intervention d'un expert amiable permet souvent de dénouer des situations bloquées par la rupture de relation entre le constructeur et le maître d'ouvrage. Les éléments techniques de discussion apportés par cet expert sont susceptibles de trouver une issue.
Par ailleurs, la mobilisation des garanties souscrites auprès de l'assurance dommages-ouvrage DO permet une prise en charge rapide, sans recherche immédiate de responsabilité, des désordres de nature décennale survenus après réception.
Ces garanties sont exceptionnellement mobilisables avant réception, après mise en demeure restée infructueuse du constructeur défaillant et résiliation de son marché pour inexécution.
A défaut d'accord amiable ou de garanties d'assurance mobilisables, il convient de se rapprocher d'un avocat pour agir.
Soit en référé pour obtenir l'exécution de travaux sous astreinte, la désignation d'un expert judiciaire ou l'allocation d'une provision au titre de dommages et intérêts.
Soit au fond, pour toute demande susceptible de soulever des contestations sérieuses et partant ne relevant pas de la compétence du Juge des référés qui est le Juge de l'urgence et de l'évidence.
Les avocats en droit immobilier du Cabinet CAMBRONNE se tiennent à votre disposition.
