Contrat de location des logements à usage d’habitation- Droits et obligations des locataires et propriétaires

La location d'un appartement est une pratique courante en France et donc forcément encadrée juridiquement pour éviter tout débordement.

Elle implique alors des obligations et des responsabilités pour les propriétaires et les locataires, qui doivent respecter les lois applicables en matière de logement.

La loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, et la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, visent à réguler les relations entre un propriétaire et son locataire.

Adoptées le 6 juillet 1989 et le 24 mars 2014, ces deux lois sont les piliers du logement locatif en France.

La première, dite loi MERMAZ, a instauré plusieurs normes importantes sur le sujet :

• Une durée standard du contrat de location d’habitation principale de 3 ans, offrant ainsi une certaine stabilité au locataire qui aura toutefois la possibilité de résilier son contrat à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois ;
• Le propriétaire peut demander au locataire un dépôt de garantie, généralement limité à un mois de loyer hors charges qui devra être restitué au locataire dans un délai de 2 mois à compter de la restitution des clés, déduction faite des éventuelles dettes locatives ;
• Les augmentations de loyer ne peuvent pas dépasser un certain pourcentage fixé par décret chaque année afin de prévenir les hausses abusives.

La seconde, dite loi ALUR, est venue compléter ces dispositions en y ajoutant d’autres normes :

• Dans certaines zones où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande (zones tendues), il est possible d’encadrer les loyers pour limiter les hausses excessives et assurer une meilleure accessibilité des logements.
• Dans les zones tendues, le délai de préavis de départ du locataire peut être réduit à 1 mois.
• Encouragement à mettre en place une mixité sociale en prévoyant des quotas de logements sociaux dans certaines communes et en renforçant la planification urbaine à travers les plans locaux d’urbanisme (PLU).

Ces deux lois ont aussi mis en place des obligations pour les propriétaires et les locataires.

Les obligations du propriétaire

En tant que propriétaire bailleur, vous avez des obligations légales envers votre locataire.

Les principales obligations comprennent :

1. La délivrance d’un logement conforme aux normes de décence dont les critères sont fixés par décret du 30 janvier 2002 abondé depuis lors.
2. La loi ALUR a aussi renforcé les obligations des propriétaires, notamment en matière de diagnostics techniques avant la location, de délivrance d’un logement décent et de réalisation des travaux nécessaires à l’entretien et aux réparations du logement.
3. La sécurité : Vous devez fournir un environnement sûr et sécurisé aux locataires et leur garantir la jouissance paisible du logement. Cela peut inclure l'installation de serrures sécurisées, la réparation des portes et des fenêtres endommagées, la sécurité électrique, etc.
4. Les services publics : Vous devez fournir les services publics de base tels que l'eau et le ramassage des ordures.

Les obligations du locataire

En tant que locataire ou preneur, vous avez également des obligations légales envers votre propriétaire. Les principales obligations comprennent :

1. Le paiement du loyer : Votre obligation première sera nécessairement de vous acquitter chaque mois du loyer convenu dans le contrat de location à la date d'échéance. Mais également des charges récupérables.
2. L’entretien du logement : Vous devrez maintenir l'appartement en bon état de propreté et de fonctionnement, en évitant tout dommage.
3. La sécurité : Vous devez prendre des mesures pour assurer votre propre sécurité et celle des autres locataires, en verrouillant les portes et les fenêtres, en ne stockant pas d'articles inflammables.
4. Le respect des règles de la copropriété : Même si vous n’êtes pas propriétaire, vous devez respecter les règles de la copropriété en vigueur, telles que les règles de bruit, l'interdiction de fumer dans les parties communes, qui relève de l’obligation de jouissance paisible.

Sanctions en cas de violation des obligations

En cas de violation des obligations leur incombant, propriétaire et locataire s’exposent à différentes sanctions pouvant varier en fonction des circonstances et de la gravité des manquements.

Sanctions pour le propriétaire

En tant que propriétaire, voici quelques sanctions auxquelles vous vous exposez en fonction des faits :

• Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais prévus par la loi, le locataire peut engager une procédure pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, éventuellement majoré de pénalités ;

• Si le propriétaire manque à ses obligations d’exécution de travaux nécessaires à l’entretien du logement, le locataire peut demander le paiement de dommages-intérêts pour compenser les préjudices subis ;

• En cas de logement indécent ou de non-respect des normes de décence, le locataire peut demander l’annulation ou la réduction du loyer.

Sanctions pour le locataire

Un locataire manquant à ses obligations pourra, lui-aussi, se voir attribuer des sanctions spécifiques :

• Si le locataire manque gravement à ses obligations, le propriétaire pourra engager une procédure de résiliation du bail, pouvant entrainer l’expulsion du locataire et la restitution du logement au propriétaire.

• Si le locataire cause des dommages au logement ou ne respecte pas ses obligations contractuelles, le propriétaire peut demander le paiement de dommages-intérêts pour compenser les préjudices subis.

• Si le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peut engager une procédure de recouvrement des loyers impayés et réclamer le paiement des sommes dues. 

En cas de litige entre bailleur et locataire 

1. Si propriétaire bailleur et locataire sont en conflit, il faudra, dans tous les cas, commencer par rédiger une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant les raisons du litige.
2. Si cette première étape ne permet aucune résolution du conflit, il faudra distinguer deux situations :
   • Dans le cas où le litige est inférieur ou égal à 5.000 €, vous serez dans l’obligation de tenter une conciliation auprès d’un conciliateur de justice gratuitement.
   • Dans le cas où le litige est supérieur à 5.000 €, la saisie d’un conciliateur de justice est facultative.
3. Dans le cas où la conciliation n’aboutit pas ou n’a pas lieu, vous pourrez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont le logement loué dépend.

Attention au délai de prescription ! Vous avez 3 ans pour saisir le tribunal après l’apparition du litige.

Nos avocats du Cabinet CAMBRONNE AVOCATS sont disponibles pour vous accompagner en cas de litige relatif à l’exécution d’un bail d’habitation.