Si dans son article L145-33, le Code de commerce dispose que le loyer des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, l’article suivant instaure le principe du plafonnement du montant du loyer en renouvellement.
Ce plafond est fixé par référence à l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE et sa variation depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.
Des exceptions sont cependant posées et permettent ainsi dans ces circonstances particulières de déroger au principe du plafonnement pour revenir à celui de fixation à la valeur locative.
Nous aborderons rapidement les éléments de la valeur locative énumérés par le statut des baux commerciaux, dont la modification notable intervenue dans le courant du bail expiré peut constituer une cause de déplafonnement.
Puis les cas particuliers permettant de déroger au principe du plafonnement du loyer de renouvellement.
Quels sont les éléments de la valeur locative permettant de fixer le loyer de renouvellement ?
Ils sont au nombre de cinq, énumérés à l’article L145-33 du Code de commerce et définis par les articles R145-2 et suivants du même code :
- Les caractéristiques propres au local : ce sont ses caractéristiques matérielles : localisation, équipements, surface, volume, état d’entretien, locaux accessoires.
- La destination des lieux : celle autorisée par le bail et ses avenants et qui peut être plus ou moins restrictive.
- Les obligations respectives des parties : qui sont négociées à la conclusion du bail et ont une incidence sur l’équilibre contractuel, notamment la répartition des charges et les restrictions de jouissance qui peuvent constituer des facteurs de diminution de la valeur locative.
- Les facteurs locaux de commercialité : ils désignent l’ensemble de l’environnement commercial des lieux loués : importance de la ville, influence du quartier et de la rue où ils sont implantés, la répartition des diverses activités dans le voisinage, l’accès aux locaux et leur desserte par les transports, l’attrait et les sujétions que présente l’emplacement pour l’activité considérée.
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage : ce sont ceux pratiqués dans le voisinage par unité de surfaces et concernant des locaux équivalents eu égard aux critères précédemment évoqués.
Lorsqu’il est saisi à défaut d’accord des parties, le juge des loyers évalue la valeur locative en se plaçant à la date du renouvellement pour apprécier chacun des éléments qui la compose.
Qu’en est-il des exceptions ?
Les exceptions fondées sur la modification notable des éléments de la valeur locative
Toute modification notable de l’un des cinq éléments de la valeur locative précités, intervenue au cours du bail expiré, entraîne l’exclusion des règles du plafonnement.
Des travaux d’amélioration, d’agrandissement ou d’embellissement peuvent avoir été entrepris pour valoriser le local ou au contraire le défaut d’entretien a pu significativement le délabrer.
Par accord des parties ou par procédure judiciaire de déspécialisation, la valeur du local est impactée par son éventuel changement de destination en cours d’exécution.
Toute modification notable d’une clause régissant les droits et obligations des parties est susceptible de justifier le déplafonnement du loyer renouvelé s’il impacte l’équilibre contractuel et économique du contrat.
Les modifications des facteurs locaux de commercialité sont fréquentes sur la durée du bail au regard de l’évolution croissante des centres-villes et des zones commerciales périurbaines. Cependant, ces modifications doivent être favorables et appréciées conformément à la destination du local où est exploité le fonds de commerce.
Les exceptions fondées sur la durée du bail
Le plafonnement est écarté lorsque :
- la durée contractuelle initiale du bail à renouveler est supérieure à neuf ans ;
- la durée est de neuf ans mais s’est poursuivie par tacite prolongation (qui se produit à défaut de congé ou de demande de renouvellement notifiés dans le délai légal) pour une durée supérieure à douze ans.
Les exceptions fondées sur la nature des biens loués
En raison leur nature spécifique, certains locaux sont exclus par la loi du champ d’application de la règle du plafonnement. Il s’agit des :
- Terrains nus : pour lesquels les locataires sont autorisés à construire mais dont l’accession au profit du bailleur n’est pas effective.
- Locaux monovalents : construits ou aménagés en vue d’un usage unique déterminé : cinéma, garage, hôtel, etc.
- Locaux à usage exclusif de bureaux : où s’exercent essentiellement des activités intellectuelles ou administratives.
Le prix du bail est alors fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents ou par les usages de la profession concernée.
La présence d’une clause-recettes
Cette clause fixant le loyer en fonction des recettes du commerçant locataire, dont la validité est admise par la Cour de cassation, exclut les mécanismes légaux de fixation du prix du loyer renouvelé.
Enfin la volonté expresse des parties
Les dispositions du statut des baux commerciaux relatives à la fixation du loyer de renouvellement ne sont pas d’ordre public.
Aussi en vertu de la liberté contractuelle, bailleur et locataire peuvent fixer, à la conclusion du bail ou en tout état de cause à l’avance, par une stipulation expresse, les modalités de fixation du bail renouvelé.
A défaut d’avoir été stipulée, les parties peuvent aussi y renoncer a posteriori dans les cas particuliers suivants :
- le preneur propose un loyer supérieur au loyer plafonné ;
- le preneur offre un loyer inférieur à celui réclamé par le bailleur mais supérieur au loyer plafonné.
La détermination du loyer de renouvellement est source de fréquents litiges. La technicité de cette matière et la spécificité de sa procédure requièrent l’intervention de professionnels aguerris.
Les avocats en baux commerciaux du Cabinet CAMBRONNE se tiennent à votre disposition pour vous conseiller et vous défendre.
