Article L.145-14 Code du commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. […] »
Quand un bailleur loue un local à un commerçant, il est en droit de résilier ou de refuser le renouvellement du bail. Il aura cependant l’obligation, sauf exceptions, d’indemniser le commerçant locataire au moyen d’une indemnité d’éviction.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’éviction ?
Par indemnité d’éviction, il faut entendre la compensation financière pour le locataire des avantages que devait lui procurer le renouvellement de son bail commercial. Cette compensation financière sera évaluée en fonction du dommage subi et devra couvrir l’intégralité du préjudice.
Cette indemnité doit normalement être proposée par le bailleur, mais s’il ne le fait pas, le locataire pourra saisir le tribunal compétent dans les deux ans à compter de la date du congé pour obtenir son paiement.
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L’état du fonds de commerce, son éventuel risque de disparition ainsi que sa faculté à être transféré à un autre endroit devront alors être évalués. En fonction des résultats de cette évaluation, deux types d’indemnité pourront être proposés.
Deux indemnités seront envisagées en fonction des préjudices subis par le locataire commerçant :
Si le locataire perd sa clientèle, c’est une indemnité de remplacement ou de perte de fonds qui devra être calculée. En perdant sa clientèle, le commerçant risque par conséquent de voir son fonds de commerce disparaitre entièrement. L’indemnité de remplacement sera alors calculée sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce perdu.
Pour calculer la valeur du fonds de commerce, aucune méthode spéciale n’est prévue, c’est au cas par cas. Cependant, le chiffre d’affaires de l’entreprise sur les trois dernières années est en règle générale pris en compte. De même, le droit au bail est aussi pris en compte. Si ce droit au bail est supérieur à la valeur du fonds, l’indemnité sera calculée sur cette valeur et non sur celle du fonds de commerce.
En revanche, si le locataire conserve sa clientèle, il aura le droit à une indemnité de déplacement ou de transfert. Cette indemnisation tiendra compte de la nature de l’activité et de l’état locatif du marché sur le quartier. On la calculera alors en réalisant la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local. Sera en plus pris en compte un coefficient qui tiendra compte de la qualité de l’emplacement et de la nature de l’activité. Cette indemnité d’éviction prendra alors en compte le transfert du fonds des anciens locaux aux nouveaux, la valeur du droit au bail de l’ancien local, ainsi que le coût éventuel d’un nouveau pas de porte.
S’il existe un doute sur l’indemnité à mettre en place, ce sera au bailleur de prouver que la rupture du bail n’entraine pas la disparition du fonds commercial.
Comment évaluer le préjudice d’éviction ?
Il est possible pour le locataire et le bailleur de convenir d’une certaine somme faisant l’objet de l’indemnité d’éviction. Dans la plupart des cas cependant, l’évaluation de cette indemnité est réalisée par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire.
Pour mesurer l’importance du préjudice subi, il faudra l’évaluer au plus proche du jour de l’éviction, à savoir au jour du départ effectif du locataire ou à la date de la décision du juge si le locataire se trouve encore dans les lieux au moment du jugement.
Des indemnités accessoires peuvent être ajoutées à cette indemnité d’éviction. Elles tiendront alors compte des frais de déménagement, de réinstallation et d’aménagements, des frais et droits de mutations liés à l’achat du nouveau fonds, des éventuelles indemnités de licenciement de certains salariés, des indemnités pour perte de logement quand le bail comprend des locaux d’habitation, des frais liés au paiement d’indemnités de résiliation de contrats, du préjudice lié à la perte d’activités accessoires, de l’indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l’éviction, et des frais de double loyer éventuel pendant la période de réinstallation.
Il est important de préciser qu’il n’existe pas de plafond pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction. Le juge constitutionnel a d’ailleurs souligné l’importance de permettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales au détriment de la liberté du bailleur de disposer librement de son bien à l’expiration du bail. Par un arrêt du Conseil constitutionnel du 5 mars 2021, le juge a répondu à une question préjudicielle de constitutionnalité posée par le juge civil[i] en indiquant que la viabilité des entreprises commerciales et artisanales poursuit un intérêt général. Par ailleurs, le bailleur conserve la possibilité de vendre son bien ou d’en percevoir un loyer, son droit de propriété n’est donc pas entaché selon le juge.
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Quels sont les délais de mise en œuvre de l’indemnité d’éviction ?
A partir du moment où l’indemnité est versée, le locataire disposera de trois mois pour libérer les locaux. Attention, ce délai ne commencera à courir qu’à partir du moment où il aura reçu son indemnité. Il ne pourra donc être contraint de quitter les lieux tant que cette condition ne sera pas remplie. De la même façon, il ne pourra pas être contraint à rester dans le local commercial jusqu’au versement de l’indemnité.
Dès lors que l’indemnité d’éviction est fixée, le bailleur a un délai de quinze jours, à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité est devenue définitive, pour mettre en œuvre son droit de repentir. Par ce droit, il pourra proposer au locataire de lui renouveler son bail pour éviter de lui verser l’indemnité, à charge pour lui de l’indemniser de ses frais de procédure.
Quelles sont les exceptions à cette indemnité ?
Le Code de commerce prévoit cependant à l’article L.145-17 deux cas dans lesquels le bailleur n’aura pas à indemniser le locataire lors de son éviction des locaux.
La première exception prévoit que si le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ce sera au bailleur d’apporter la preuve de ce motif grave et légitime, qui sera ensuite soumis à l’appréciation du juge. Plusieurs cas peuvent être décelés :
- Dans le cas d’un défaut de paiement des loyers et des accessoires, il est possible de considérer qu’on a à faire à un motif grave et légitime. Cela sera cependant apprécié au cas par cas par le juge.
- Si le locataire a sous-loué de façon irrégulière le local, le juge pourra estimer qu’il s’agit d’un motif suffisamment grave pour annuler l’indemnité d’éviction. Toutefois, cela dépendra des situations.
- Si un changement d’activité irrégulier ou un usage anormal des lieux est démontré, les juges pourront conclure à un motif grave. Par exemple, la Cour de cassation a, par un arrêt du 3 avril 2001[ii], considéré qu’utiliser un local, normalement destiné à du débit de boissons, pour en faire un chenil était suffisamment grave pour justifier le refus de renouvellement sans indemnité.
- S’il y a une cessation d’activité prolongée dans le local, le bailleur pourra demander l’éviction de son locataire. Il est cependant possible pour le locataire d’invoquer une raison sérieuse et légitime d’avoir cessé son activité dans le local.
Pour toutes ces actions, le bailleur aura dû réaliser au moins une mise en demeure préalable et par acte d’huissier, sommant de cesser l’action litigieuse.
La seconde exception à l’indemnité d’éviction est le cas dans lequel l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli pour des raisons d’insalubrité ou de risque de danger en raison de son état. Pour que ce motif soit validé, il est nécessaire que l’autorité administrative ait reconnu l’état d’insalubrité. Dans ce cas cependant, si l’immeuble est reconstruit, le locataire aura un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit.
Il est important de retenir que dans tous les cas, la charge de la preuve est imputée au bailleur, qui devra démontrer que l’exception est applicable dans l’affaire.
Pour toute demande concernant une éviction, n’hésitez pas à contacter notre équipe d’avocats du Cabinet Cambronne.
[i] CASS, CIV 3, 10 décembre 2020, pourvoi n°20-40.059
[ii] CASS, CIV 3, 3 avril 2001, pourvoi n° no 99-19.768
