Définie par l'article 1792-6 alinéa 2 du Code Civil, la garantie de parfait achèvement permet au maître d'ouvrage de contraindre les constructeurs à reprendre l'ensemble des désordres, quelque soit leur nature, constatés au moment de la réception dans un procès verbal, ou dénoncés postérieurement par lettre recommandée dans le délai d'un an.
Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement fait partie des trois garanties légales des constructeurs qui prennent effet à compter du même évènement : la réception de l'ouvrage.
La réception est l'acte fondateur de ces garanties, fondées sur une préemption de responsabilité des constructeurs dès lors qu'un désordre est constaté sur l'ouvrage et que le constructeur a participé à la construction de l'ouvrage litigieux.
Elle est la manifestation de la volonté non équivoque du maître d'ouvrage d'accepter l'ouvrage réalisé, et peut être expresse lorsqu'elle est formalisée par un procès verbal de réception ou bien tacite dès lors qu'un faisceau d'indice permet d'établir la volonté du maître d'ouvrage (prise de possession de l'ouvrage et paiement des factures notamment).
Les garanties légales permettent également de mobiliser les garanties des assurances des constructeurs en cas de défaillance ou de liquidation judiciaire. Il s'agit principalement de l'assurance de responsabilité civile décennale RCD qui est obligatoire et dont il est d'usage que les constructeurs justifient dès la signature des marchés.
La garantie décennale engage la responsabilité de plein droit des constructeurs en cas de survenance, dans un délai d'épreuve de 10 ans, de dommages d'une certaine gravité, dès lors qu'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
La garantie de bon fonctionnement concerne pour sa part les éléments d'équipement dits de fonctionnement, qui ne forment pas indissociablement corps avec l'ouvrage, et ce durant un délai d'épreuve de deux années.
Enfin la garantie de parfait achèvement ne dure qu'une année à compter de la réception et permet de contraindre les constructeurs à reprendre leurs ouvrages pour faire disparaitre les désordres constatés ou mettre les malfaçons en conformité avec les documents contractuels ou les règles de l'art.
Que couvre la garantie de parfait achèvement ?
A la différence des deux autres garanties légales, la garantie de parfait achèvement permet de contraindre les entrepreneurs à une obligation de faire et non pas d'indemniser du coût des reprises.
Ce qui dispense le maître d'ouvrage d'avoir à rechercher de nouveaux constructeurs qui n'auront pas à coeur de reprendre le travail de leur prédécesseur et d'épouser en intervenant les risques des ouvrages qu'ils n'ont pas construits.
Les dommages garantis peuvent être des vices ou des défauts de conformité qui ont été expressément et formellement dénoncés par le maître d'ouvrage.
Par des réserves à la réception, mentionnées dans le procès verbal, formalisé avec chaque entrepreneur, assisté de préférence d'un architecte ou un maître d'oeuvre, homme de l'art à même d'identifier ces non-façons et malfaçons.
Ou dans le délai d'un an à compter de la réception pour les désordres qui serait apparus postérieurement à la réception mais n'étaient donc pas apparents à ce stade. Car en pareille circonstance, les désordres apparents non réservés à la réception sont purgés ce qui prive le maître d'ouvrage de tout recours contre le constructeur défaillant.
Ces désordres peuvent être de toute nature, graves ou non, affecter des éléments d'équipements dissociables de la construction ou d'autres.
Les désordres liés à l'isolation phonique relèvent de la garantie de parfait achèvement.
Sont en revanche exclus et cause d'exonération de la responsabilité des constructeurs, les désordres qui résulteraient de l'usage et l'usure normale de l'ouvrage. Mais aussi ceux relevant d'une cause étrangère : faute du maître d'ouvrage, force majeure ou tiers à la construction.
Comme pour les deux autres régimes de responsabilité légale, et à la différence de la responsabilité contractuelle des constructeurs qui a vocation à s'appliquer avant réception, le maître d'ouvrage n'a pas à démontrer la faute de l'entrepreneur puisqu'il s'agit d'un régime de présomption de responsabilité.
Comment activer la garantie de parfait achèvement ?
Pour mobiliser cette garantie, le maître d'ouvrage doit formaliser les réserves dans le procès verbal établi lors de la réception.
Lorsqu'elles sont levées par le constructeur, il est alors utile de formaliser, dans l'intérêt des deux parties, un procès verbal de levée de réserves.
En cours d'année de parfait achèvement, les nouveaux désordres doivent être dénoncés formellement de sorte qu'il est conseillé de se préconstituer une preuve au bénéfice d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure.
Enfin, en cas d'inertie du constructeur, il convient impérativement d'agir en justice en assignant le constructeur avant l'expiration du délai à défaut de quoi il sera impossible de faire condamner le constructeur à procéder sous astreinte aux reprises et si le désordre n'est pas de nature décennale ou n'affecte pas un élément d'équipement dissociable d'être forclos pour agir.
Naturellement, il est toujours préférable de tenter une démarche amiable avant d'agir, au bénéfice d'une expertise amiable pour disposer d'éléments technique permettant de favoriser un accord.
En pareille circonstance, il convient de rester vigilant aux délais car seul un acte introductif d'instance rédigé par un avocat et délivré par un huissier permet d'interrompre le délai de prescription.
