L’activité de marchand de biens ne nécessite pas de diplôme spécifique comme certains professionnels de l'immobilier tels que les agents et les mandataires immobiliers.
Ce n'est pas non plus une profession réglementée comme les notaires et les huissiers qui sont pour leur part officiers ministériels.
Elle n'est donc pas réservée aux professionnels de l'immobilier mais requiert de vraies compétences.
Qu'est-ce donc qu’un marchand de biens ?
Cet acteur du monde de l’immobilier achète pour revendre, de manière habituelle et répétitive, des biens immobiliers dans une logique spéculative.
Les biens concernés et leur destination sont variés : immeuble, maison individuelle, logements, terrains à bâtir, fonds de commerce ou parts sociales de sociétés immobilières telles que les SCI.
Il est cependant plus rare qu’il s’inscrive dans une démarche de promotion immobilière en faisant intégralement construire pour revendre.
L’opération consiste généralement à acheter à bas prix un bien pour le revendre avec plus-value après y avoir réalisé des travaux, soit d’importance en réhabilitation, soit plus modestes de simple embellissement.
Ainsi à la différence de l’agent immobilier qui n’est qu’un intermédiaire dans la vente et l’achat de biens immobiliers, le marchand de bien en devient propriétaire entre l’achat et la revente.
A ce titre, il devient notamment responsable des vices cachés des biens qu’il revend.
Mais il épouse également la responsabilité des constructeurs à raison des travaux qu’il réalise.
Comment devenir marchand de biens ?
Le marchand de bien est un commerçant. A ce titre il doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés.
Dans cette perspective, son activité commerciale peut être exercée sous différentes formes de société : SAS, SARL, SASU, EURL.
Par ailleurs, il est obligé de tenir une comptabilité et d’établir et de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de Commerce.
Attention, afin de renforcer le régime spécifique d’imposition, l’administration fiscale peut reconnaître la qualité de marchand de biens à tout particulier qui réalise plusieurs opération d’achat/revente, revente en bloc ou après division.
Les deux critères jurisprudentiels retenus sont : la notion d’habitude d’une part et l’intention spéculative d’autre part.
Les contrôles n’interviennent qu’à partir de deux ou trois opérations ou d’une opération d’une certaine importance.
A quel régime fiscal est-il soumis ?
Les plus-values générées par la revente des biens immobiliers constituent l’essentiel du chiffre d’affaires du marchand de biens. S’y ajoutent les fruits de l’éventuelle exploitation locative des biens.
Il est par conséquent soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et assujetti à la TVA sur ses marges brutes.
La marge brute correspond à la différence entre le coût d’acquisition et de rénovation et le prix de revente.
En principe, la TVA est liquidée sur le prix total de vente de l’immeuble.
Par exception, en cas de revente dans les cinq ans de l’immeuble ou du terrain à bâtir, l’assiette de TVA sera limitée à la marge générée.
En revanche, l'administration fiscale, considère que si le propriétaire réalise des travaux de rénovation lourde, et notamment s'il achète un terrain à bâtir pour le revendre comme terrain bâti ou l'inverse, il sera assujetti à la TVA sur la totalité du prix de vente du bien.
La TVA sur le prix des travaux est alors récupérable. C'est aussi le cas pour les immeubles de moins de cinq ans, qu'il y ait ou non des travaux de rénovation.
Autres mesures fiscales incitatives :
- le marchand de biens est exonéré des droits de mutation s'il revend son bien immobilier dans les cinq ans suivant l’achat ;
- alors que les frais d’acquisition sont de l’ordre de 8 %, ils sont réduits à environ 2 % pour les marchands de biens.
Enfin le marchand de bien doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu outre les prélèvements sociaux, ce qui peut générer une importante fiscalité.
Quelques conseils avant de se lancer
Tout d’abord constituer un capital de départ pour financer l’acquisition du premier bien immobilier.
Créer ensuite une structure juridique adaptée au projet.
Enfin et surtout acquérir une très bonne connaissance du marché immobilier local.
Cette activité est un vrai métier et comporte beaucoup de risques.
Des connaissances en droit de l’immobilier et de l’urbanisme sont très utiles.
Les avocats en droit immobilier du Cabinet CAMBRONNE se tiennent à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller dans votre projet.
