Un avant-contrat devance de quelques mois la signature de l'acte définitif de vente. Il peut s’agir d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente. Sa validité est régie par des lois ainsi que des clauses bien définies.
Quelles différences entre promesse de vente et compromis ?
La promesse de vente est un document engageant principalement le vendeur. L’acheteur reste libre d’acquérir le bien ou de le refuser. Toutefois, il présente certaines obligations pour le propriétaire comme pour l’acheteur potentiel, qui peuvent décider ou non de se rétracter à condition de le faire durant le délai de rétractation autorisé.
La promesse unilatérale de vente est donc un avant-contrat qui engage le vendeur d’un bien immobilier à conclure le contrat de vente définitif. Pour le futur acquéreur, ce document sert à « réserver » un bien immobilier tout en comportant un délai pour lever l’option d’achat.
Sur la forme, le compromis de vente ressemble à ce premier document évoqué. Il implique les deux parties en cas de rétractation du compromis de vente. Il peut aussi contraindre celles-ci à une pénalité.
Après la validation de son contenu, le document peut être signé par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire.
Quel est le délai légal pour une rétractation de promesse de vente ?
Seul l’acquéreur potentiel peut procéder à une annulation de promesse de vente sans pénalités, à condition de respecter un délai de 10 jours commençant :
- au lendemain de la remise en mains propres de la promesse de vente ;
- ou le jour suivant la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Dans le cas où le dernier jour de rétraction est un jour du week-end ou un jour férié, le délai de rétraction se voit prolonger d’un jour ouvrable.
Les conditions suspensives de l’engagement de l’acquéreur
La personne souhaitant acquérir le bien peut parfois regretter d’avoir signé la promesse de vente.
Une fois le délai de rétractation écoulé, les conditions suspensives stipulées à l’avant-contrat peuvent être des moyens détournés de leur objectif de sortir de la vente.
En effet, la vente est juridiquement parfaite dès la rencontre de volonté entre le vendeur et l’acquéreur sur la chose et sur le prix.
Si les conditions suspensives sont en principe garantes de la sécurité de l’engagement de l’acquéreur, elles sont fréquemment détournées de leur finalité et employées pour mettre un terme à cet engagement ou au contraire pour le forcer.
Les conditions suspensives sont librement fixées par les parties et sont aussi variées que les projets immobiliers envisagés.
- La condition suspensive de l’obtention d’un prêt. La plus fréquente permet à l’acquéreur qui ne dispose pas du financement du projet immobilier de solliciter les concours d’établissement bancaires. S’il justifie d’un ou deux refus de prêt aux conditions stipulées au compromis ou à la promesse, l’acquéreur pourra se libérer de ses obligations. A charge pour lui de justifier avoir respecté ses obligations en ayant effectué ses démarches aux conditions et dans délais requis.
- La condition suspensive de la vente d’un autre bien. La réitération de la vente est conditionnée par la vente du bien de l’acquéreur.
- La condition suspensive d’obtention d’un permis de construire purgée des délais de recours et de retrait. Cette clause court sur plusieurs mois et permet à l’acquéreur de s’assurer que son projet de construction soit viable. Pour qu’elle soit valable, l’acheteur doit pouvoir justifier du dépôt demande de permis de construire dans les délais requis et des motifs du refus qui ne peuvent lui être imputables.
- La condition suspensive d’obtention d’autorisation de la copropriété. Elle est stipulée lorsque le projet porte sur un immeuble soumis au régime de la copropriété et qu’il prévoit des travaux nécessitant le vote favorable de l’assemblée générale des copropriétaires.
- La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien. Si la collectivité publique préempte le bien pour un motif d’utilité publique motivé, alors la vente ne pourra se poursuivre indépendamment de la volonté des parties.
Il existe d’autres conditions suspensives qui peuvent être par exemple liées à l’état des sols dans la perspective d’un programme immobilier d’envergure ou d’activité industrielle, d’autres liés à la purge des privilèges inscrits sur l’immeuble par les créanciers du vendeur.
En cas de défaillance, négligence, mauvaise foi ou abus de droit de l’acquéreur pour favoriser la levée des conditions suspensives d’achat, la vente pourra être forcée et des pénalités appliquées.
Comment sortir d’une promesse de vente
Le recours à un avocat pour une promesse de vente se révèle donc indispensable pour :
- avoir la possibilité de demander l’exécution forcée de la promesse de vente ;
- ou obtenir des dommages et intérêts en cas de refus injustifié.
Dans le cadre d’une transaction immobilière, un avocat en droit immobilier permet une assistance juridique et une représentation en cas de procédure judiciaire.
Caducité de la promesse de vente immobilière par le vendeur
Si l’acquéreur ne lève pas les conditions suspensives ou ne remplit pas ses obligations, le vendeur pourra prononcer la caducité de sa promesse.
Mais en cas de rétractation de la promesse de vente avant que l’acquéreur ait pu lever son option d’achat, le vendeur s’expose à des sanctions.
Sur décision de justice, il pourrait se voir contraint à la vente de son bien immobilier ou à dédommager l’acquéreur en lui versant une indemnité dont le montant est généralement prévu dans le contrat par une clause pénale.
Il faut toutefois que l’acquéreur soit exempt de tout reproche et ait loyalement rempli ses obligations.
Comment est calculée l’indemnité d’immobilisation d’une promesse de vente ?
Selon la 1ère chambre civile de la Cour de cassation, « la clause relative à l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse ».
En cas de rétractation ou de défaillance de l’une des parties, le montant de l’indemnisation d’immobilisation est généralement fixé par les deux parties dans l’avant-contrat. Il représente généralement 5 à 10 % du prix de vente du bien immobilier.
Cette indemnité est versée par l’acquéreur entre les mains d’un séquestre désigné par les parties au moment de la signature de l’avant-contrat.
Si la vente aboutit, cette indemnité s’imputera du prix de vente.
En revanche en cas de difficulté, le séquestre devra conserver les fonds dans l’attente d’un accord entre les parties ou d’une décision de justice qui tranche le différend.
L’échec de la vente immobilière avant sa réitération devant notaire nourrit un abondant contentieux que les avocats du Cabinet Cambronne ont l’habitude de traiter pour l’une ou l’autre des parties au contrat mais également pour dans l’intérêt des intermédiaires dont la responsabilité est susceptible d’être engagée.
