La résiliation du bail commercial par le bailleur est une faculté conditionnelle. Elle s’opère par congé au terme du contrat, à la suite d’une faute du preneur pouvant donner lieu à une procédure judiciaire, ou dans des conditions strictement posées par le Code de Commerce aux échéances triennales qualifiées de résiliation anticipée.
Sauf motif grave et légitime, la résiliation du bail par le propriétaire bailleur implique le versement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire, qui est destinée à l'indemniser des conséquences de la rupture du bail et du refus de renouvellement.
Quelles sont les modalités de résiliation ?
Comme le locataire, le bailleur est tenu à des délais et un formalisme stricts : un congé motivé donné avec un préavis de 6 mois avant le terme initial du bail ou l'expiration d'une période triennale.
La résiliation à terme ou après tacite prolongation
La résiliation amiable s'opère toujours par congé.
Au moins 6 mois avant le terme, sans offre de renouvellement mais avec indemnité d'éviction. En cas de non-respect du préavis de 6 mois, le congé prendra effet à la fin du trimestre civil suivant.
À défaut après tacite prolongation du bail, le contrat poursuivra son cours aux mêmes conditions. Le bailleur pourra alors donner congé à tout moment pour le dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de six mois.
Les cas de résiliation anticipée pour travaux prévus par le Code de commerce :
- la construction ou reconstruction ;
- la reprise temporaire pour surélever ;
- la réaffectation du local d'habitation accessoire à cet usage ;
- délivrance d'un permis de construire d'un local d'habitation sur tout ou partie d'un terrain loué nu ;
- travaux de restauration immobilière en secteur sauvegardé ;
- démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Il s'agit de cas de reprise avec indemnité d'éviction à défaut d'offrir un local de remplacement équivalent et disponible immédiatement en indemnisant le locataire de ses frais de déménagement.
Le congé sera obligatoire six mois avant l'échéance triennale à l'exception de l'hypothèse de la surélévation qui impliquera une simple suspension du bail avec indemnisation du préjudice subi.
La résiliation du bail pour vente des murs
Le propriétaire peut naturellement vendre son immeuble occupé ou libéré.
Le bail en cours peut se poursuivre avec le nouveau propriétaire des murs. Il ne pourra être résilié qu'à son terme, après un préavis de six mois, aux conditions évoquées précédemment.
Le congé doit être motivé et contenir une offre détaillée du prix et des conditions de vente, faite en priorité au locataire. Il bénéficie en effet d'un droit de préemption destiné à favoriser la poursuite de son activité commerciale et l'exploitation de son fonds de commerce.
Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois pour se prononcer et s'il accepte de deux mois pour réaliser la vente ou de quatre s'il sollicite des concours bancaires.
Attention, certaines ventes de locaux commerciaux ou artisanaux ne bénéficient pas de ce droit de préemption notamment les cas particuliers de vente de plusieurs locaux commerciaux ou d'un ensemble immobilier.
L’assistance et les conseils d’un avocat en droit immobilier sont donc vivement recommandés.
La résiliation du bail commercial pour faute du locataire
Le bail comporte des obligations premières que le locataire doit respecter : payer le loyer au terme convenu, assurer et garnir le local, exploiter son fonds de commerce, entretenir le local et respecter la destination convenue.
À défaut, le bailleur doit préalablement lui dénoncer ses manquements par un commandement d'huissier d'avoir à respecter ses obligations et se mettre en conformité avec les stipulations du bail.
Si le locataire ne défère pas au commandement, une procédure en résiliation du bail peut être portée devant le Tribunal Judiciaire territorialement compétent pour faire constater les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail puis procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef.
Résiliation du bail en cas de procédure collective du locataire
Si le locataire commercial fait l'objet d'une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, son bail se poursuivra mais le mandataire judiciaire désigné par le Tribunal de Commerce pourra opter pour la poursuite ou la résiliation du bail.
Après examen de la situation économique du locataire en état de cessation de paiement, il pourra décider de poursuivre le bail et sa décision s'imposera au propriétaire qui aura la garantie d'un paiement privilégié des loyers.
En revanche, si le mandataire judiciaire opte pour la rupture du bail ou à défaut de paiement après l'ouverture de la procédure collective, le bailleur pourra y mettre fin, le cas échéant judiciairement, trois mois après l'ouverture de la procédure collective.
En cas de cession du fonds de commerce, le bail se poursuivra sans que le bailleur ne puisse imposer son agrément.
