Lors d’une vente immobilière, plusieurs professionnels permettent à l’acheteur et au vendeur de réaliser leur transaction. Ces différents acteurs, experts de l’immobilier, se doivent de remplir certains critères et de satisfaire leurs obligations, sous peine de voir leur responsabilité engagée.
Quels sont les acteurs d’une transaction immobilière ?
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur et l’acquéreur sont les deux parties à l’acte. Mais ils sont tout de même accompagnés par plusieurs professionnels.
Le premier acteur, systématiquement présent dans toute transaction immobilière, est le notaire. En sa qualité d’officier ministériel, il a le monopole pour authentifier la vente.
Le second acteur, lui aussi toujours impliqué, est le diagnostiqueur immobilier. Lors d’une vente, le vendeur devra toujours adresser à l’acheteur un dossier de diagnostics techniques destinés à parfaire sa connaissance de l’état du bien vendu. Ce sera alors le diagnostiqueur immobilier qui réalisera les diagnostics relatifs aux aspects sécuritaires et sanitaires du bâtiment.
Le troisième acteur enfin, impliqué dans la plupart des situations, est l’agent immobilier. Ce dernier favorise la mise en relation de l’acheteur et du vendeur. Il est négociateur mais reste débiteur d’un devoir de conseil et d’information à l’égard des deux parties.
Quelles sont les responsabilités engagées lors d’une transaction immobilière par…
… Le notaire ?
Ses rôles sont multiples mais le principal consiste à garantir la sécurité juridique de la vente en vérifiant les informations et qualités des parties et du bien vendu. Mais également en s’assurant que le consentement des parties à l’acte est parfaitement éclairé. Il a également la charge de faire publier les transactions par la publicité foncière pour s’assurer de leur opposabilité aux tiers.
Sa mission première d’authentification de toute opération affectant un droit réel immobilier, implique qu’il sécurise juridiquement cette opération en s’assurant des informations contenues dans son acte et de leurs effets.
Pour y parvenir une parfaite information des parties est requise. D’où le formalisme significatif de l’acte de vente immobilière.
Le notaire est débiteur comme l’agent immobilier d’une obligation active de renseignement sur le bien et son environnement. Mais également de conseils à ses clients sur la portée de leurs engagements.
Aussi, le Cabinet CAMBRONNE conseille systématiquement à ses clients la présence de deux notaires à l’acte pour favoriser la défense optimale de deux intérêts opposés.
Mais également que les notaires soient également les rédacteurs de l’avant contrat de vente : compromis ou promesse de vente.
Les parties à l’acte bénéficient ainsi, sans surcoût, de la compétence de juristes qualifiés, investis dans leur obligation de conseil, dès le début de l’opération.
En cas de manquement du notaire à ses obligations, il engage sa responsabilité.
… Le diagnostiqueur immobilier ?
Comme le prévoit l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, le diagnostiqueur immobilier est celui qui réalise le diagnostic technique lors d’une vente immobilière.
Son dossier regroupe huit diagnostics techniques obligatoires lors de la vente d’une maison individuelle :
- Le diagnostic de performance énergétique
- Le constat de risque d’exposition au plomb
- L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante
- L’état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans
- L’état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans
- L’état de l’installation d’assainissement non collectif
- L’état relatif à la présence de termites
- L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques)
- Le diagnostic bruit
Il est lui aussi soumis à plusieurs obligations et pourra voir sa responsabilité engagée en cas de manquement.
Trois exigences fondamentales sont à prendre en compte pour satisfaire à la profession.
La première est celle de l’indépendance et l’impartialité. Un diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien qui puisse porter atteinte au diagnostic technique qu’il réalisera.
Il doit aussi disposer d’un certificat de compétence, valable 5 ans, qui lui aura été remis par un organisme certificateur agréé par le COFRAC.
Enfin, le diagnostiqueur sera tenu de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle.
Dans le cas où le diagnostiqueur commet une erreur dans son rapport, le vendeur et l’acquéreur pourront solliciter l’indemnisation de leurs préjudices, à charge pour eux de démontrer le manquement contractuel du diagnostiqueur, le préjudice et le lien de causalité unissant les deux éléments.
La jurisprudence est assez stricte et il convient donc d’être vigilant sur les diligences entreprises pour réaliser le diagnostic mais également le champ d’intervention sur l’immeuble.
Les rapports doivent donc être précis, sous peine d’exposer la responsabilité du professionnel.
… L’agent immobilier ?
Le troisième acteur important dans la vente d’un bien immobilier est l’agent immobilier.
il a reçu mandat de vendre ou d’acheter un bien pour le compte d’une personne physique ou morale et sera principalement débiteur une obligation d’exécuter loyalement son mandat mais également de renseignement et de conseil de son mandant.
Pour exercer son activité professionnelle, l’agent immobilier est soumis à de nombreuses conditions posées par la Loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Dans le cadre d’une transaction, son obligation première consiste à disposer d’un mandat écrit, signé et en cours de validité. Ce mandat pourra être simple, semi-exclusif ou exclusif et devra être assorti de sept mentions :
- L’objet et la durée du mandat
- La désignation du ou des propriétaires en cas d’indivision
- Les coordonnées de l’agent et le numéro de sa carte professionnelle
- Les honoraires et la mention de qui en aura la charge
- Les conditions de maniement des fonds et de reddition des comptes
- Les moyens mis en œuvre par l’agent pour réaliser la vente
- Le numéro d’enregistrement du mandat dans le registre des mandats de l’agence
Il doit publier son statut, afficher son numéro de carte professionnelle, le montant de sa garantie financière et l’adresse de son garant. De plus, s’il perçoit des fonds au moment des transactions immobilières, il devra indiquer la banque et le numéro du compte où doivent être effectués les versements.
Il doit également afficher le barème de ses prestations, à l’entrée des établissements recevant de la clientèle et sur son site internet.
Enfin et surtout, l’agent immobilier est débiteur d’une obligation d’information et de renseignement active sur les biens vendus, ce qui lui impose d’aller chercher les informations au-delà de celles livrées par son mandant.
Le manquement à ses obligations engage sa responsabilité.
Les avocats du Cabinet CAMBRONNE sont à votre disposition pour apprécier le respect des obligations des intermédiaires de la vente immobilière et le cas échéant les conséquences de de leurs manquements. Puis tenter de résoudre amiablement ou à défaut judiciairement les litiges.
