Les sociétés civiles immobilières de construction vente ont pour objet la construction d'un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fraction.
Elles sont régies par les dispositions d'ordre public des articles L.211-1 et suivant du Code de la construction et de l'habitation.
Cette forme de société est utilisée par des groupes de promotion pour des opérations immobilières ponctuelles qui sont ainsi gérées de façon autonome tant sur le plan comptable que de leur financement.
Elle permet aux associés de réunir de fonds ou emprunter pour investir dans la réalisation du projet immobilier.
La construction et la vente : conditions substantielles de l'objet social.
La constitution de telles sociétés impose à ses associés une obligation de construire l'immeuble et une fois édifié de le vendre. Attention, la seule opération de rénovation ne rentre pas dans le champ de son objet social, seule la reconstruction pouvant être assimilée à l'opération de construction.
La destination de l'immeuble construit est en revanche indifférente : le bâtiment peut être à usage d'habitation, professionnel, mixte, industriel ou commercial. Le type de construction n'étant pas spécifié, pourront être édifiés des maisons individuelles comme des bâtiments collectifs. Seuls les travaux de génie civil sont exclus.
Enfin s'agissant de la maîtrise foncière, la société pourra acquérir le terrain sur lequel elle va construire ou le recevoir en apport d'un associé par exemple. La vente de l'immeuble édifié étant une condition de son objet social, la société pourra y procéder en bloc ou après division. Le montage est donc adapté aux programmes immobiliers neufs.
Dans la perspective de protéger les accédants à la propriété, la loi interdit aux associés de s'attribuer, en contrepartie de leurs apports, tout ou partie de l'immeuble construit, en jouissance ou en propriété. Cette interdiction d'ordre public est posée à peine de nullité de l'attribution.
Tolérances relatives à l'activité de la société.
La revente du terrain sans construction est tolérée à condition que l'opération d'achat pour revente soit isolée et que les associés n'exercent pas d'activité immobilière commerciale de transaction immobilière. La réalisation d'activités connexes à l'objet social est admise sous conditions. Il en est ainsi que la location d'immeubles, de la fourniture d'équipements mobiliers dans une proportion très limitée du prix global de construction
L'organisation de la société civile de construction vente
Sauf en cas d'apport de biens immobiliers dans le capital social, les statuts sont rédigés par acte sous seing privé. Aucune règle particulière n'étant prévue, le fonctionnement de la SCCV est très souple. La rédaction des statuts sera utilement confiée à des professionnels assurant la sécurité juridique de l'acte : une rédaction précise de l'objet et des modes de fonctionnement les plus adaptés à la composition et la qualité des associés de la structure.
La gérance sera utilement confiée à la personne physique ou morale à l'origine de l'opération de construction. Les pouvoirs du gérant et les majorités propres aux décisions devront être détaillés ainsi que les modalités de révocation à défaut de quoi les dispositions de droit commun auront vocation à s'appliquer.
Une fois les statuts rédigés, les formalités de publicité et d'immatriculation devront être accomplies.
Les associés face aux charges
Les associés ont vocation aux bénéfices générés et à supporter les pertes à proportion de leur part dans le capital social. Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Dans tous les cas, ils sont tenus au passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits respectifs. Si la responsabilité de chaque associé est une responsabilité indéfinie sur ses biens personnels dans la limite de ses droits sociaux, elle n'est pas solidaire avec les autres associés.
Le recouvrement forcé des dettes sociales contre un associé est possible après une simple mise en demeure de la société restée infructueuse. Etant précisé que le représentant légal de la SCCV est tenu de livrer aux créanciers toutes les informations relatives aux noms et domiciles de chacun des associés obligatoirement contenues dans un registre tenu au siège de la société.
Pour satisfaire à l'accomplissement de l'objet social, les associés sont obligés d'honorer les appels de fonds à proportion de leurs droits sociaux. Généralement les modalités d'appel de ces fonds sont fixées dans les contrats de vente à terme ou en l'état futur d'achèvement destinés à encadrer la construction de l'immeuble.
A défaut d'y satisfaire un mois après mise en demeure restée infructueuse, les droits de l'associé défaillant pourront être mis en vente publique après décision d'assemblée générale des associés ayant obtenu la majorité des deux tiers du capital social.
La dissolution de la société
Les causes de dissolution de la SCCV sont l'arrivée au terme de la société et la disparition de son objet social à savoir l'achèvement de l'opération immobilière envisagée.
Pour les sociétés constituées pour une durée déterminée, sont généralement pris en compte les délais de construction et de commercialisation, mais également celui de la garantie décennale des constructeurs, délai d'épreuve des ouvrages construits. Une dissolution anticipée ne sera pas possible tant qu'une tranche de travaux ou une vente passée ne sera pas achevée en vertu de l'obligation légale d'ordre public pour les associés de répondre aux appels de fonds.
Lorsque la dissolution est décidée, la désignation d'un liquidateur s'impose pour procéder aux opérations et les clôturer lorsque le passif est entièrement apuré. Si la personne morale de la société survit pour les besoins de la liquidation, elle ne disparaîtra qu'avec la clôture de la liquidation.
Enfin si la liquidation est contrainte, le liquidateur devra tenter d'achever les opérations en cours et régulariser les ventes pour réunir l'actif nécessaire à l'apurement du passif. L'interdiction d'attribution de tout ou partie de l'immeuble construit à l'un des associés est maintenue durant cette période.
Avantages et inconvénients de la SCCV
L'organisation statutaire de la société et de son fonctionnement offre aux associés une grande liberté.
La gérance peut être partagée et être assurée par un associé qui soit une société commerciale aguerrie aux opérations de construction.
La fiscalité applicable peut être avantageuse puisque par exception, la SCCV est soumise à l'IR et les associés imposés au titre de leurs revenus fonciers correspondant à leur quotepart de résultat. La SCCV est dite fiscalement transparente.
Mais prudence car la responsabilité des associés, bien que proportionnée à leurs droits sociaux et non solidaire, reste très importante et susceptible d'engager leurs biens propres.
Les conseils avisés de professionnels sont nécessaires avant de s'engager dans des opérations de construction d'une telle envergure.
