La sous-location d'un appartement s’entend de la mise à disposition partielle ou entière d’un logement par le locataire.
Si cette pratique est autorisée à partir du moment où le locataire a obtenu l'accord de son bailleur, le principe énoncé dans la loi du 6 juillet 1989 est clair :
« Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »
Sous-louer sans informer son bailleur soulève donc des questions relatives aux droits et aux obligations des locataires et des sous-locataires, ainsi qu'aux prérogatives du propriétaire du bien immobilier.
Le nécessaire respect des termes du contrat de bail
Dans la plupart des cas, les contrats de location résidentielle incluent des clauses spécifiques concernant la sous-location.
Les contrats de bail standard exigent généralement que le locataire obtienne l'autorisation écrite du bailleur avant de pouvoir sous-louer tout ou partie de l'appartement.
En cas de non-respect de cette clause, le bailleur a un motif légitime pour mettre fin au bail ou poursuivre en justice le locataire pour violation contractuelle.
Les risques encourus par le locataire
Si son locataire sous-loue son appartement sans qu’il en ait eu connaissance, le propriétaire pourra obtenir gain de cause sur plusieurs plans :
- Le locataire pourra être expulsé
Si le locataire sous-loue l'appartement sans autorisation et que le bailleur découvre cette activité, il a le droit d'entamer des procédures d'expulsion.
Le locataire ou tout autre occupant de l’appartement sera alors expulsé.
- Le propriétaire pourra demander une compensation financière
Sur ce point, la jurisprudence a évolué en faveur du propriétaire du logement dans les dernières années.
Si les juges octroyaient « simplement » le versement de dommages et intérêts pour préjudice moral au bailleur, il a, à partir de 2018, régulièrement condamné le locataire à rembourser tous les sous-loyers issus de la sous-location.
L’exemple de la sous-location par une plateforme de location
Il est fréquent qu’un bailleur se rende compte que son logement est en partie sous-loué par son locataire via les plateformes de location de vacances.
Dans ces cas-là, il aura tout intérêt à faire constater l’existence de l’annonce par voie d’huissier.
Une fois cette démarche réalisée, le propriétaire pourra assigner son locataire devant le juge pour solliciter l’expulsion du locataire, le remboursement de la totalité des sommes qu’il a perçues dans le cadre de cette sous-location litigieuse et éventuellement la réparation d’un préjudice moral et/ou financier au titre des éventuelles dégradations.
Concomitamment à cette demande, le propriétaire pourra adresser au locataire une sommation de communiquer l’ensemble des relevés provenant des plateformes de location afin de connaitre le montant exact des sommes perçues.
Le Tribunal a aussi déjà condamné la plateforme Airbnb à verser à un propriétaire une indemnisation en réparation de ses préjudices matériel et moral en se fondant sur l’obligation qu’ont les plateformes de demander l’autorisation de sous-location transmise par le bailleur.
Le propriétaire avait alors obtenu cumulativement la condamnation du locataire et de la plateforme de sous-location de son logement.
Pour tout litige relatif à la location de votre bien, les avocats du Cabinet CAMBRONNE AVOCATS se tiennent à votre disposition.
